05 avril 2009
15% des agences immobilières ont fermé en 2008
Comme toujours, c'est après que l'on apprend les mauvaises nouvelles.
A noter donc, cet excellent article de Réné Giroux qui détaille cet état de fait.
René semble partager mon optimisme d'ailleurs quand il se moque de M Cadeau (quel nom quand même) quand il affirme que le marché repartira en Septembre 2009
Commentaires
Il me semble
Maxime qu'il faudrait écrire "est-ce", "cela" étant la troisième personne du singulier.
"C'est normal", a priori.
Normal
Les faillites d'agences devraient continuer jusqu'à ce que le montant de transaction retrouve des ratios normaux rapporté au PIB. Moins de parasites, et c'est tant mieux pour tous.
Quelques précisions
En fait cet article ne fait que reprendre pour l'esentiel un papier du Figaro, papier qui a lui-même été vertement critiqué en raisond e ses imprécisions. En effet, le "doublement" du nombre d'AI correspondait en fait à un passage de 17000 à 30 000 agences, soit... 74 %, à comparer aux 60% de hausse de transaction. Si en plus on calcule qu'à cette époque chaque transacction rapportait environs 20 % de plus, on constate que le nombre d'AI a augmenté à peu près proportionnellement avec le volume financier des ventes.
Ce sont des mathématiques élémentaires, mais c'est incompatible avec la position schizophrénique du Figaro (devoir d'information en conflit avec aveuglement idéologique).
Recyclage
Le boum des agences immobilière était aussi un bon débouché pour les cadres en reconversion.
Celà permettait de continuer à délocaliser, sans états d'ame.
Un cadre viré devient entrepreneur (placement de produits immobiliers ou financiers) , un ouvrier viré fait du service à la personne ou du jardinage.
Cà c'est du développement durable stratégique...
Et maintenant on fait quoi, ah oui c'est vrai on plante des moulins à vent.
Pourtant pour brasser de l'air on a déjà ce qu'il faut. OTAN en emporte le vent.
immobilier et patrimoine
cher Maxime et chers fans lecteurs de Maxime,
je sais que vous êtes tous attachés à l'idée que le marché est surévalué et qu'on n'est qu'au début du grand krach immobilier.
si vous avez suivi mes commentaires assez réguliers sur ce blog, vous savez que moi aussi, je pense que le marché était surévalué à plusieurs points de vue, et que je pense qu'il peut continuer à baisser, et même fortement à certains endroits, et que de la même facon qu'un marché peut "overshooter" à la hausse, il peut "overshooter" à la baisse.
néanmoins je voudrais porter certains éléments de réflexion qui à mon avis devraient faire réfléchir quelques uns qui, à mon humble avis, profèrent des propos aussi iconoclastes que certains partisans de la bulle éternelle...
je vais faire partir tout mon raisonnement d'une simple et bête constatation mathématique:
1.05^14= 1.98. ca veut dire que placer son argent à 5% pendant 14 ans, en réinvestissant ses intérêts annuels à 5% eux aussi, permet (quasiment) de doubler son argent en 14 ans...
étonnant non ? c'est la magie de la fonction exponentielle.
maintenant imaginons un modèle de société imaginaire simplifié où il y aurait une certaine minorité de propriétaires. et bien, pour peu que l'immobilier rapporte 5% NET, ils pourraient doubler leur patrimoine immobilier en 14 ans...
Or, est ce que la population double en 14 ans ? le besoin de logement double til ? assurément non, donc la population de propriétaire s'approprierait de plus en plus de patrimoine immobilier au dépens des autres.
ou est ce que je veux en venir ??? dune part, ce qui est vrai de l'immobilier est vrai de l'argent et du capital lui meme: les riches deviennent de plus en plus riches naturellement, des lors que les rendements reels sont eleves. il est facile de comprendre pourquoi les grandes familles et les grands patrimoines investissent dans limmobilier, et quand je dis investir, ce n'est pas dans une maison à Sucy en Brie, mais dans des beaux immeubles indémodables dans les grands centres villes, qui peuvent durer des générations, et qui si on les abat, peuvent donner place à la construction d'autres biens de valeur.
quand on investit dans de l'argent seulement (obligations, depots) le risque à long terme, c'est l'inflation, et l'histoire qui se repete, montre bien que ces episodes arrivent de facon tres reguliere. les actions, inutile de decrire les risques.
le risque en immobilier, c'est surtout la taxation et la confiscation, et l'impossibilite de vendre vite (= son illiquidite). mais dans un objectif patrimonial, on voit bien sa valeur, qui peut se transmettre de generation en generation.
ne pas confondre des immeubles parisiens qui ont duré déjà plus de 200 ans, et qui peuvent durer encore 100 ans, ou bien de nouvelles constructions modernes bien faites, et la maison Bouygues ou la tour des Minguettes qui apres 30 ans ont une très sale tête... ni de la maison placée à 50 metres d'une autoroute...
tout cela pour essayer de vous convaincre, que l'immobilier etant un marché, il peut monter beaucoup de facon irrationnelle, comme baisser beaucoup. qu'il est soumis à loffre de la loi et de la demande: si on construisait des millions de logements, leur prix s'effondrerait, il y aurait tellement de logements vides en compétition les uns avec les autres. mais tant que l'offre est rationnée, ce qui est le cas dans les grands centres villes, pour cause d'urbanisme, et qu'il y a des signes evidents que les loyers ne sont pas sur le point de s'effondrer, en tout cas dans certains endroits:
ex a Paris, jai un 20m2 bien situé ou je suis bailleur et je percois un loyer excessivement eleve de 800eur/mois. pourtant a chaque fois qu'il sest vide, le 1er jour ou je mets une annonce, je recois plus de 10 demandes de visite.
un simple calcul permet de voir que ca justifie des prix tres eleves.
ceux qui pensent quun bien immobilier devrait rapporter 10% net par an pour compenser le risque etc.. revent...il faut bien examiner charges, entretiens, penser pour une maison que tous les 15 ans il faut refaire la toiture la plomberie etc... mais 10% ce n'est pas le marché. 5% net c'est déjà trop, surtout messieurs quand votre livret A va bientôt vous rapporter moins de 1%...
alors si vous voulez rester pauvres, et etre victimes de l'inflation, n'achetez jamais de biens immobiliers.
suite
autre risque de l'immobilier: la guerre evidemment...mais je crois que tout le monde a d'autres soucis dans ces cas la...
encore une fois, il faut bien définir patrimoine. une maison Bouygues dans lequel vous pouvez vivre 20 ans, ou qui est située dans un coin que vous pouvez trouver extremement charmant dans un village de la Beauce ou la Brie, vous pouvez y attacher une valeur affective et utilitaire, mais elle ne se revendra jamais (en tout cas jamais à bon prix). dans ce cas la, ce n'est pas un bien patrimonial mais un bien de consommation. il y a une utilité, mais ca a un cout. on n'a qu'une vie et il faut en profiter. dun strict point de vue financier c'est sans doute souvent un meilleur choix que d'être locataire d'une telle maison tout en etant bailleur à Paris, plutot que d être propriétaire de cette maison. ensuite intervient l'affectif etc...
je rejoins donc à moyen terme l'analyse de gugus sur l'inflation et la valeur de l'immobilier. a court terme, il y a eu trop de spéculateurs sur l'immobilier, de prêts attachés à la valeur de biens immobiliers, qui font que ces spéculateurs doivent liquider à bas prix, voire tres bas prix.
cependant, je pense qu'au vu de l'analyse que j'ai faite plus haut, il y a clairement un prix ou l'immobilier a de la valeur, surtout dans un environnement economique ou avec les Etats endettés qui font marcher la planche à billets, le retour tot ou tard a linflation semble ineluctable
merci pour votre lecture assidue
oubli/precision
evidemment,
l'argument au dessus est un raisonnement par labsurde qui explique pourquoi au bout de 14 ans (dans cet exemple) les prix de l'immobilier devraient monter ... si ca rapportait 5% net, et que le prix restait inchangé au bout de 14 ans, on pourrait doubler son patrimoine... en deux ou trois générations, certaines familles peuvent faire fortune litteralement.
tout ca pour dire qu'il y a des niveaux ou ca a completement le sens dinvestir, quel que soit le mal quon dise de ce placement en ce moment.
Les banques les remplaceront
Oui, enfin quand la purge des agences immo sera faite, les banques prendront leur place !
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